借名人提供購(gòu)買房屋的出資憑證，但其與出名人之間對(duì)借名登記約定不清的，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，訴請(qǐng)是否能得到法院支持？
“未有借名登記的約定”不能僅憑形式上的理解，而應(yīng)推求其實(shí)質(zhì)精神。本案裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，即使雙方就借名購(gòu)房未簽訂書面借名約定且雙方對(duì)借名與否存在爭(zhēng)議，但借名人有充分的證據(jù)證明借名買房關(guān)系成立的（房屋出資、占有使用及房產(chǎn)登記等行為予以推定），也能認(rèn)定為實(shí)際購(gòu)房人。本案中，公司（借名人）主張借名買房，前員工（出名人）主張房屋屬于公司補(bǔ)助且有公司領(lǐng)導(dǎo)輔助證明，歷經(jīng)一審、二審，法院均認(rèn)定不屬于借名買房；現(xiàn)經(jīng)公司積極舉證并申請(qǐng)?jiān)賹彛賹彿ㄔ撼蜂N原判并最終確認(rèn)借名買房法律關(guān)系成立，公司為實(shí)際購(gòu)房人。
裁判要旨
借名買房糾紛中，當(dāng)事人之間無書面借名買房協(xié)議且雙方對(duì)借名與否表述各異，若借名人有充分的證據(jù)，如出資憑證、占有使用、房產(chǎn)登記狀態(tài)等足以表明其與出名人之間的借名購(gòu)房約定確實(shí)存在的，也可認(rèn)定借名買房法律關(guān)系成立，借名人可以訴請(qǐng)確認(rèn)房屋的所有權(quán)并要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)（該房屋已處分給善意第三人的除外）。
案情簡(jiǎn)介
一、銀路達(dá)公司系由案外人吉林信托公司等共同出資組建，于2000年成立。孫笑雨作為吉林信托公司的員工被派駐到銀路達(dá)公司工作。
二、2000年8月18日，銀工公司與孫笑雨簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》并交付了房屋。2001年1月21日，孫笑雨在建行某支行以自己的名義辦理了房屋按揭貸款。
三、銀路達(dá)公司起訴主張?jiān)V爭(zhēng)房屋系公司借用孫笑雨名義購(gòu)買，并訴請(qǐng)孫笑雨及乾坤偉業(yè)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其提供的證據(jù)有：銀路達(dá)公司支付首付款及貸款的支付憑證，且公司一直實(shí)際使用該房屋；吉林信托公司關(guān)于處理按揭房給個(gè)人事宜的《會(huì)議紀(jì)要》；吉林信托公司關(guān)于銀路達(dá)公司不符合購(gòu)房條件的《情況說明》。
四、孫笑雨辯稱，因吉林信托公司派其駐京，故為其購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋。銀路達(dá)公司支付的按揭款相當(dāng)于租金�！稌�(huì)議紀(jì)要》的核心內(nèi)容是收回出資并不是收回房產(chǎn)，其愿意按照要求將銀路達(dá)公司已支付款項(xiàng)退回。另經(jīng)孫笑雨申請(qǐng)，法院調(diào)取的吉林信托公司及銀路達(dá)公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)證人證言均確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為孫笑雨所有。
五、一審法院認(rèn)定，銀路達(dá)公司、孫笑雨雙方無借名買房約定，故判決駁回了其訴請(qǐng)。銀路達(dá)公司不服，提起上訴，二審法院維持原判。
六、銀路達(dá)公司向北京高院申請(qǐng)?jiān)賹�，并提交了新的證據(jù)，2002年1月25日，乾坤偉業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋差價(jià)款6.35萬元退還給銀路達(dá)公司。。另，再審法院查明，截至起訴前，孫笑雨未完成產(chǎn)權(quán)登記，且該房屋已經(jīng)出售給第三人。最終，再審法院判決，撤銷一審及二審判決，改判確定銀路達(dá)公司為案涉房屋的實(shí)際購(gòu)買人。
裁判要點(diǎn)
再審法院判決撤銷一審及二審判決，改判確定銀路達(dá)公司為案涉房屋的實(shí)際購(gòu)買人的原因在于：
一、孫笑雨至本案起訴前未取得訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證
此為再審法院新查明的事實(shí)，孫笑雨不滿足該房屋物權(quán)的公示要件。
二、優(yōu)勢(shì)證據(jù)規(guī)則判定銀路達(dá)公司為實(shí)際購(gòu)房人
再審法院根據(jù)證據(jù)規(guī)則，對(duì)銀路達(dá)公司是否為實(shí)際購(gòu)買人的證明責(zé)任予以重新裁量判斷，并認(rèn)為吉林信托公司及銀路達(dá)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)證人證言的證明力較低并不予采信，孫笑雨不滿足吉林信托公司《會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于處理按揭房并由個(gè)人購(gòu)買的條件。
三、銀路達(dá)公司實(shí)際出資并一直占有使用案涉房屋
銀路達(dá)公司提交的訴爭(zhēng)房屋首付款及償還貸款支付憑證，交納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收據(jù)，乾坤偉業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋差價(jià)款退還的進(jìn)帳單，銀路達(dá)公司一直占有、使用訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)均證明銀路達(dá)公司是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際購(gòu)買人。
實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
1.公司借名個(gè)人（職工）購(gòu)房，要注意保存相關(guān)材料，如該房屋的付款憑證等，并與職工簽訂借名購(gòu)房協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)；若職工中途離職，則公司需及時(shí)與職工協(xié)商該房屋的處理辦法，明確后續(xù)操作程序，以避免未來的可能爭(zhēng)議。
2.公司若出臺(tái)關(guān)于職工補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)措施的制度，則員工應(yīng)根據(jù)制度要求及時(shí)響應(yīng)，不可輕信公司領(lǐng)導(dǎo)的允諾，錯(cuò)過良機(jī)導(dǎo)致失權(quán)；遇本案情形，孫笑雨當(dāng)年可及時(shí)讓公司開具證明，明確房屋權(quán)屬。最重要的是需完成房屋登記，取得所有權(quán)。如此，可避免事后發(fā)生公司反悔，以借名買房向職工索要房屋等可能爭(zhēng)議。
3.借名買房糾紛爭(zhēng)議中，借名人承擔(dān)較重的證明責(zé)任，要積極舉證。其核心要件有二：一是實(shí)際付款的客觀事實(shí)，二是與出名人之間具有借名買房的主觀合意。
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第七十三條 雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。
因證據(jù)的證明力無法判斷導(dǎo)致爭(zhēng)議事實(shí)難以認(rèn)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)舉證責(zé)任分配的規(guī)則作出裁判。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)(2014)489號(hào)）
十、借名買房的認(rèn)定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號(hào)）
第十五條 當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
法院判決
以下為該案在再審法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：
本院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)系銀路達(dá)公司是否借用孫笑雨之名購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，是否為實(shí)際購(gòu)買人。
銀路達(dá)公司提交的2005年11月7日《會(huì)議紀(jì)要》第二條內(nèi)容為：為理順資產(chǎn)關(guān)系，決定對(duì)銀路達(dá)公司和深圳財(cái)路達(dá)公司按揭房進(jìn)行處理，此事授權(quán)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理，本著先內(nèi)后外的原則，按當(dāng)時(shí)按揭價(jià)格處理給個(gè)人，剔除裝修費(fèi)，要房人一次性與公司結(jié)清公司已付房款，后續(xù)按揭款項(xiàng)由購(gòu)房人負(fù)責(zé)支付。孫笑雨2002年辭職，2005年已不是吉林信托公司職工，從《會(huì)議紀(jì)要》內(nèi)容中可以看出孫笑雨不具備優(yōu)先購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的條件，且事后亦未按照《會(huì)議紀(jì)要》一次性與公司結(jié)清公司已付房款，支付后續(xù)按揭款項(xiàng)，直至本案訴訟之前都未取得訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。原吉林信托公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)張xx和姜xx雖稱訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為孫笑雨所有，該房是對(duì)外埠工作的工作人員的補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)，但《會(huì)議紀(jì)要》上并沒有上述相關(guān)記載，也沒有公司租用孫笑雨房屋并用按揭款折抵租金的內(nèi)容。孫笑雨亦未舉證證明其與銀路達(dá)公司之間存在租賃關(guān)系，故本院認(rèn)為張xx和姜xx證言的證明力較弱，原判予以采信欠妥。銀路達(dá)公司提交的訴爭(zhēng)房屋首付款支付憑證、車位款、裝修費(fèi)收據(jù)、償還貸款憑單、交納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收據(jù)、乾坤偉業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋差價(jià)款退還的進(jìn)帳單、銀路達(dá)公司一直占有、使用訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)均證明銀路達(dá)公司是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際購(gòu)買人。因?qū)O笑雨已將訴爭(zhēng)房屋出售，銀路達(dá)公司要求其協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，銀路達(dá)公司就此遭受的損失可以另訴予以解決。
案件來源
北京銀路達(dá)投資管理有限公司房屋買賣合同糾紛審判監(jiān)督民事判決書[（2016）京民再115號(hào)]、[（2015）二中民終字第05686號(hào)]
本文來源：?jiǎn)柭桑还痉?quán)威解讀